MXRF11 É BOM?

O MXRF11 é um bom fundo?

Neste texto vamos conhecer o fundo e sua estratégia.

FICHA TÉCNICA:

TICKER: MXRF11

Início na Bolsa: 04/2012

CNPJ: 97.521.225/0001-25

Administrador: Btg Pactual

Gestor: Xp Asset

Taxa de administração e gestão: 0,90% a.a. sobre o valor de mercado do fundo e não poderá representar um valor inferior a R$ 60.000,00.

Patrimônio Líquido: R$ 2,3 bilhões

Participa do IFIX: SIM

RESUMO:

Os Fundos de Recebíveis Imobiliários, conhecidos como FIIs de papel, tiveram um crescimento relevante nos últimos 2 anos, passando a representar cerca de 41% do IFIX. Atualmente temos 57 fundos na bolsa com valor de mercado aproximado R$44,2BI.

 Um FII de papel é basicamente um “banco”. Eles emprestam dinheiro para projetos do setor imobiliário e recebem o valor emprestado acrescido de juros e esse lucro é repassado aos cotistas.

 Além dos CRIs, muitos FIIs de papel compram outros fundos, tanto visando receber os dividendos, quanto vender suas cotas buscando um possível ganho de capital.

O Maxi Renda (MXRF11) é um fundo que tem como objetivo o investimento em ativos com lastro em empreendimentos imobiliários.

Prioritariamente através da aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRIs”), cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (“FIIs”) ou nos segmentos de desenvolvimento imobiliário residencial. 

O FII possui um longo histórico, visto que seu IPO foi em Abril de 2012.

Atualmente possui 479 mil cotistas, sendo o maior na bolsa. Um dos motivos de ter caído no gosto dos investidores é o valor da cota que gira em torno de R$10,00.

GESTORA:

A XP Asset é um braço da XP Investimentos, uma das maiores empresas de investimentos com mais de 20 anos de mercado e mais de 3 milhões de clientes. 

Além do MXRF11, a gestora possui diversos FIIs listados na B3, como XPML11; XPLG11; XPSF11; XPPR11; XPCI11, dentre outros.

PORTFÓLIO:

Esse fundo possui uma característica incomum, ou um tanto nova na nossa indústria, o investimento em permutas financeiras.

O que são permutas financeiras?

Na prática, o fundo investe no desenvolvimento de um empreendimento junto com um terceiro. 

Trata-se de uma estratégia secundária, com o objetivo de potencializar as receitas do fundo, porém implicando em risco adicional (risco de obra). Em outras palavras, construir imóveis e vender.

O MXRF11 figura como permutante financeiro de projetos localizados em São Paulo, Campinas e Campos do Jordão. 

O Fundo tem como objetivo de alocação, 80% do PL em CRIs com bons nomes de crédito, com carregos atraentes e alto potencial de ganho de capital recorrente e, até 20% do PL em “Permutas Financeiras“, que possuem boa rentabilidade, com retornos da ordem de INCC + 13%a.a.

Vamos fazer um comparativo da carteira do fundo de dezembro de 2020 com a de dezembro de 2021.

Em dezembro de 2020 tínhamos imóveis no portfólio, que hoje não fazem mais parte da carteira.

E vemos uma nova alocação nas permutas.

As permutas não são ruins, mas o investidor precisa entender que oferecem um risco a mais. Logo se espera um retorno maior delas.

A maior exposição do fundo é ao IPCA/ INCC, visto que a alta nesses indicadores é um movimento bom da gestão.

A carteira de CRIs é bem pulverizada, visto que a maior alocação atualmente é no Pesa/AIZ que representa apenas 3,66% do Patrimônio Líquido do fundo.

Os investimentos em FIIs representam hoje 14% do patrimônio líquido do fundo e estão divididos da seguinte forma:

Vale um destaque para o novo fundo da CHSG, o HGRS11.

Um detalhe importante no MXRF11 são os CRIs que estão em fase de execução das garantias, ou seja, ficou sem pagar e agora o que foi dado como garantia vai ser executado judicialmente.

Esses ativos hoje representam 0,62% do PL. 

É uma pequena parte, porém não é bom.

Além disso, é algo com certa frequência no fundo.

FINANCEIRO:

Na demonstração de resultados observamos que o fundo obtém a maior parte da sua receita vinda dos CRIs. Mas também a parte proveniente das permutas vem crescendo.

RENTABILIDADE:

Além de entender os prós e contras do fundo, é válido comparar com os pares do mesmo setor para ter uma análise de RISCO X RETORNO.

CONCLUSÃO:

O MXRF11 é um fundo de CRIs que tem como estratégia secundária o desenvolvimento de imóveis. É um fundo do tipo PAPEL, assim como os Fundos de Fundos (FOFs)

Além de analisar a qualidade do portfólio, movimentos da gestora e dividendos é importante observar o Preço/Valor Patrimonial (P/VP). 

Esse tipo de fundo não valoriza as cotas ao longo dos anos. Como podemos observar, existem oscilações normais do mercado no valor da cota, mas repare que o valor da cota sempre tende a voltar para próximo do valor do IPO.

Explicando de uma forma didática, acompanhe a situação abaixo:

O fundo tem R$10,00 para emprestar. Imagine que no fim do contrato ele receba de volta R$11,00. Logo os R$1,00 de lucro serão distribuídos aos cotistas e os R$10,00 iniciais ele terá disponível para emprestar novamente, repetindo-se o ciclo.

Logo, comprar o fundo com P/VP acima de 1 é correr mais riscos.

Importante: esse conteúdo não se trata de recomendação de compra/venda de ativos.

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Lucas Magalhães