Conheça o VRTA11: Fator Verità

Olá, Investidores! Neste artigo, vamos falar sobre o VRTA11 (Fator Verità), um dos fundos imobiliários mais tradicionais do mercado.  

No texto você irá encontrar: 

• Fator Verità (VRTA11) 
• Portfólio do VRTA11 
• Carteira de CRIs 
• Riscos para o VRTA11 

• Considerações Finais. 

 Boa Leitura! 

FATOR VERITÀ (VRTA11): 

O Fundo teve seu inicio em 05 de agosto de 2010. 

CNPJ: 11.664.201/0001-00 

Administrador: Banco Fator S.A. 

Gestor: Fator Administração de Recursos Ltda. (FAR) 

Taxa de Administração e Gestão; 1,00% a.a. 

Taxa de Performance: IGP-M + 6,00% a.a. 

Patrimônio Líquido: R$ 1.415.905.409  

Nº de cotistas: 119.228 

Participação do IFIX: 1,316%. 

O Fator Verità (VRTA11) é um fundo imobiliário que tem o objetivo de investir em ativos financeiros imobiliários, tais como: CRIs, LCIs, cotas de FIIs, dentre outros. 

GESTORA: 

A Fator Administração de Recursos é uma empresa independente e especialista na gestão de fundos e carteiras de investimentos.

Além disso, ela é uma das mais renomadas gestoras de fundos de investimentos brasileira, fortemente voltada para análise fundamentalista.

Contando com uma equipe experiente que cobre mercados e empresas para devolver as melhores ideias de investimento, a empresa tem foco na inovação e criação de oportunidades de investimento em fundos de investimento.

No entanto, no início de 2019 o fundo passou por importante mudança no time de gestão, onde parte da equipe responsável pela estruturação e acompanhamento da carteira deixaram a gestora para fundar a Iridium Gestão de Recursos.

Apesar disso, passada as mudanças, o fundo permanece em boas mãos.

Com uma equipe de gestão bastante qualificada, com ampla expertise em estruturação de créditos imobiliários.

PORTFÓLIO DO VRTA11: 

O Fundo conta com uma boa diversificação em seu portfólio, sendo que atualmente possui com uma carteira composta por 71 CRIs, 07 Fundos Imobiliários e Caixa.

Além disso, ao longo de janeiro/23, o fundo realizou a aquisição do CRI Residence Entreserras e a aquisição do CRI MRV.

Houve também o pré-pagamento total do CRI Mega Moda, incluindo o prêmio de pré-pagamento distribuído aos cotistas.

O Fundo finalizou o mês com R$ 57,4 Milhões em caixa (4,01% do PL), recursos estes que serão destinados ao pagamento dos dividendos e à alocação de CRIs de nosso pipeline.

Além disso, o Fundo também conta com uma posição em Compromissadas Reversas de R$ 103,8 Milhões, que apesar da captação da oferta, será mantida momentaneamente.

Referente aos CRIs BR Distribuidora I e BR Distribuidora II, houve uma alteração nos ratings emitidos pela Fitch Ratings, com o rebaixamento de nota para D, proveniente de entrada de procedimento de arbitragem contratual, para discussão das condições contratuais do aluguel.

Outro ponto que vemos na carteira do Verità é a maior exposição a CRIs atrelados à inflação (82%). Além disso, 2% está exposto a IGP-M, 6% ao CDI e 10% aos FIIs. 

DESTAQUE DO MÊS ( JANEIRO): 

Encerrada a Oferta da 9ª Emissão de Cotas do Fator Verità, com a captação das 2.439.840 cotas, o fundo passou a contar com 15.592.424 cotas integralizadas, se tornando um dos 10 maiores fundos de papéis do mercado.  

NOVAS ALOCAÇÕES: 

CRI Residence Entreserras – R$ 19,4 Milhões, vencimento Jan/26, IPCA + 12,00% a.a.; 

CRI MRV – R$ 20 Milhões, vencimento Set/27, CDI + 3,00% a.a. 

MOVIMENTAÇÕES NA CARTEIRA: 

Pré-Pagamento total do CRI Mega Moda – R$ 3,7 Milhões, com prêmio de R$ 230 mil. 

FINANCEIRO: 

Em janeiro/23, o Fundo distribuiu R$ 1,00 por cota aos seus investidores.

Com base na cota de fechamento do mês, a distribuição representa um dividend yield de 1,14% a.m.

CARTEIRA DE CRIs: 

Por fim, mas não menos importante, por se tratar de um fundo de recebíveis imobiliários é importante analisar as garantias por trás das estruturas dos CRIs caso haja a necessidade de executá-las, se houver inadimplência. 

No caso em específico do Fundo, há garantias sólidas sobre os recebíveis, o que acaba trazendo maior segurança aos cotistas. 

RISCOS PARA O VRTA11: 

Por se tratar de um Fundo Imobiliário, destacamos alguns riscos a levar em consideração na hora de estudar o Fator Verità: 

O Primeiro é o risco de crédito, assim como os demais fundos de recebíveis imobiliários, o principal risco é estar exposto ao crédito.

Mesmo, o VRTA11 ter um perfil de risco dos CRIs em carteira intermediário, a boa diversificação e as estruturas de garantias mitigam boa parte do risco. 

O segundo é o risco de pré-pagamento, havendo o risco de que mutuários façam pagamentos mensais acima do esperado ou paguem antecipadamente. 

Caso algum CRI simplesmente vença, o fundo pode ter dificuldade em reinvestir os recursos à mesma taxa de juros, o que pode acarretar em redução a rentabilidade da sua carteira. 

Além disso, é necessário comparar com os pares do mesmo setor para ter uma análise dos RISCOS x RETORNOS: 

 COMPARATIVO ENTRE OS PARES 

 Fonte: Status Invest 

CONSIDERAÇÕES FINAIS: 

Além de possuir uma gestão com vasta experiência na estruturação de créditos imobiliários, uma carteira de CRIs diversificado, vale colocar o VRTA11 na lista de fundos para estudar. 

É um fundo com bom potencial de retorno, levando em conta o portfólio e a duração dos CRIs.

Mas, deve ficar atento a questão da alocação do montante captado em sua última emissão. 

Lembrando que nada comentado nesse artigo é recomendação de investimento e sim meramente informativo, com dados públicos. 

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