REIT: STAG Industrial (STAG)

O setor imobiliário é um ótimo lugar para investidores que almejam rendimento e uma das melhores maneiras para os investidores obterem exposição a esse setor é por meio dos REITs (Real State Investment Trusts).

STAG Industrial (STAG) é um REIT que tem como objetivo arrendamento de propriedades industrial de um único inquilino nos Estados Unidos.

O atual rendimento de dividendos de ação é de 4,3%, o triplo do rendimento médio de 1,6% do S&P 500.

Além disso, o STAG Industrial paga dividendo mensais, em vez de trimestrais o que é um diferencial para investidores que dependem de sua receita de dividendos para cobrir suas despesas mensais.

VISÃO GERAL DO STAG INDUSTRIAL:

STAG Industrial é um REIT proprietária e operadora de imóveis industriais, possui 559 edifícios em 40 estados nos Estados Unidos.

O foco é em propriedade de um único inquilino o que pode criar um risco maior em comparação com aqueles que possuem vários inquilinos.

No entanto, o REIT realiza uma profunda análise quantitativa e qualitativa de seus locatários. Como resultado, incorreu em perdas de crédito inferiores a 0,1% de suas receitas desde o seu IPO.

De acordo, com os dados mais recentes, 52% dos inquilinos são classificados publicamente e 59% geram mais de US$ 1 bilhão de dólares em receita.

Espera-se que o comércio eletrônico cresça de 14% em 2021 para 30% até 2030. Com essa mudança no comportamento do consumidor favorecerá os negócios do REIT nos próximos anos.

Porém, com o aumento das taxas de juros a STAG vem enfrentando um momento não muito promissor, no entanto, os efeitos foram limitados até agora, graças ao alto perfil de crédito de seus locatários.

O REIT arrecadou aproximadamente 99% do seu faturamento de aluguel em 2021 e 100% em 2022.

OS RISCOS DO REIT:

Muitos veem os REITs de propriedade com inquilino único como arriscado, pois ou eles estão totalmente alugados ou vazios. Porém, o foco em propriedades de um único inquilino cria ativos com preços incorretos.

Com isso, a STAG pode adicionar ao seu portfólio ativo com avaliações atraentes, se tornando fundamental para a estratégia do REIT e um diferencial importante entre os concorrentes.

O mercado endereçável da STAG é superior a US$ 1 trilhão de dólares, onde uma parte significativa é composta por propriedades de um único inquilino, em um setor altamente fragmentado.

É por isso que a STAG Industrial acredita que pode comprar ativos com preços incorretos, no qual considera este um mix atraente de ativos, combinado com capex relativamente baixo e altas taxas de retenção, onde criou um forte portfólio de imóveis industriais.

Portanto, o perfil dos inquilinos reflete a vasta diversificação que construiu no portfólio do REIT de forma a reduzir bastante esse risco.

PERSPECTIVAS DE CRESCIMENTO DA STAG INDUSTRIAL:

Em fevereiro de 2023, o REIT informou os resultados financeiros do quarto trimestre de 2022. O FFO (Funds From Operations), que em português é algo como “fluxo de caixa proveniente das operações” no qual cresceu 12% em relação ao trimestre do ano anterior, graças aos inquilinos e aos aumentos significativos nas taxas de aluguel.

Já o Core FFO (FFO principal) por ação cresceu a um ritmo mais lento, cerca de 8%, ou seja, de $ 0,51 para $ 0,55, devido à emissão de novas unidades.

A receita operacional líquida aumentou 14% em relação ao trimestre do ano anterior, enquanto a taxa de ocupação permaneceu forte em 98,5%.

Mesmo, com a pandemia e à desaceleração econômica em curso a STAG Industrial vem se mostrando relativamente resiliente até o momento.

A STAG Industrial emitiu uma orientação para o Core FFO por ação de US$ 2,22 a US$ 2,26 em 2023.

Durante o quarto trimestre de 2022, o REIT adquiriu 1 prédio por US$ 8,1 milhões de dólares, a uma taxa de capitalização de 7,8%.

Espera-se que o REIT continue se recuperando da desaceleração causada pela pandemia nos próximos trimestres.

Ainda sobre o FFO por ação a STAG aumentou a uma taxa média anual de 5,7% na última década e uma taxa média anual de 7,6% nos últimos cinco anos. Há uma possibilidade de crescimento anual de 5% do FFO por ação nos próximos cinco anos.

DIVIDENDOS DO REIT:

Os dividendos são muito importantes, pois os investidores geralmente tem REITs em carteira para receberem seus pagamentos. O pagamento da STAG tem crescido a cada ano desde o seu IPO e hoje está em US$ 1,46 por ação.

Porém, o crescimento desde 2015 foi mínimo, com média de apenas 1,0% ao ano, e espera-se que continue aumentando seus dividendos em um ritmo muito lento no futuro próximo, a fim de evitar acabar em uma situação difícil como aconteceu na primeira metade da última década.

Em suma, analistas veem o rendimento de dividendos de 4,5% do REIT como seguro para o futuro previsível.

CONSIDERAÇÕES FINAIS:

A STAG Industrial tem duas características que atrairão os investidores de renda: um rendimento de dividendos mensal, e um potencial retorno anual médio total de cerca de 8,6% nos próximos cinco anos.

Esse REIT tem uma estratégia para crescimento de longo prazo em um setor imobiliário que os investidores às vezes ignoram devido ao seu risco percebido.

Mas, no geral tem se mostrado atraente para os investidores orientados para a renda, especialmente no ambiente de investimento altamente inflacionário que prevalece no momento.

Lembrando que nada comentado nesse artigo é recomendação de investimento e sim meramente informativo, com dados públicos.

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Quer conhecer mais sobre o STAG? Veja esse vídeo:

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