BTLG11: BTG Pactual Logística vale a pena? 

Olá, Investidores! Hoje, vamos falar sobre o BTLG11, fundo de logística do BTG Pactual.  

 No texto você irá encontrar:  

• BTG Pactual Logística (BTLG11) 
• Portfólio do BTLG11 
• Contratos de Locação 
• Riscos do Fundo 
• FIIs com BTLG11 no Portfólio 
• Considerações Finais. 

 Boa Leitura! 

 BTG PACTUAL LOGÍSTICA (BTLG11): 

 O Fundo teve seu inicio em 03 de agosto de 2010. 

CNPJ: 11.839.593/0001-09 

Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros 

Gestor: BTG Pactual Gestora de Recursos 

Taxa de Administração: 0,90% a.a. 

Taxa de Performance: não há 

Patrimônio Líquido: 2.080.786.894 

Nº de cotistas: 205.790 

Participação do IFIX: 1,891%. 

O BTG Pactual Logística (BTLG11) é um Fundo imobiliário que tem o objetivo de obter renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logística. 

Originalmente denominado “TRX Realty Logística Renda Fundo de Investimento Imobiliário (TRLX11)” foi estruturado e gerido pela Gestora TRX Realty entre 2010 e 2019. 

A partir de outubro de 2019 a administração e gestão foram transferidas para o BTG Pactual que é a maior gestora de fundos imobiliários do mercado, com cerca de R$ 24,7 bilhões sob gestão. 

 PORTFÓLIO DO BTLG11 PACTUAL LOGÍSTICA: 

Portanto, em dezembro de 2022, o portfólio do BTLG contava com uma vacância financeira de 2% e somava um total de 666,9 mil m² de ABL distribuídos entre 22 imóveis, sendo que 82% está localizado no estado de São Paulo.

Fonte: BTG Pactual

Em 2022, o Fundo passou por uma importante transformação em seu portfólio, realizando a incorporação do FII V2 Properties (VVPR) e do BlueCap Renda Logística FII (BLCP) em condições bem interessante. 

Com essa incorporação permitiu aumentar o FFO (Funds From Operations – Fluxo de Caixa Proveniente das Operações) em 5%.

O Cap rate de aquisição foi de 10,4%, além de contar com uma maior diversificação, ou seja, um aumento de 8 imóveis. 

Vale destacar que o portfólio de ambos os fundos incorporados é bem alinhado com o perfil do Fundo.  

É importante evidenciar que o portfólio consolidado segue concentrado em imóveis de elevado padrão construtivo (A+) localizados principalmente no estado de São Paulo, mesmo depois da incorporação. 

Além disso 41% da receita do Fundo está localizada dentro do raio 30km da capital paulista, já 16% está no raio 60km. 

Fonte: BTG Pactual

FINANCEIRO: 

Em dezembro/22, o Fundo distribuiu R$ 0,74/cota aos seus investidores. Com base na cota de fechamento do mês, a distribuição representa um dividend yield de 8,8% a.a. No demonstrativo de resultado do exercício (DRE), observamos abaixo, como foi esse resultado: 

Fonte: BTG Pactual

CONTRATOS DE LOCAÇÃO: 

Os contratos de locação possuem um prazo médio ponderado equivalente (WAULT) de 5,6 anos. Desse modo, as receitas contratadas com vencimento previsto para curto prazo representam apenas 14% do total, contribuindo para uma previsibilidade maior dos fluxos futuros de aluguéis. 

Outro ponto que a incorporação trouxe foi o aumento da exposição do portfólio a contratos atípicos que passaram a ser 45% da receita, com os contratos típicos representando 55% das receitas. 

Quanto aos segmentos, a maior parte da ABL está exposta a logística (32%), desenvolvimento (17%), alimentos (15%), e-commerce (11%).

Entendemos que essa exposição elevada a esses ramos é positiva, visto que são ramos em ascensão. Já o segmento alimentício costuma ser mais resiliente. 

Quanto aos inquilinos, são em sua maioria players consolidados em seus ramos de atuação como: Natura, Femsa Coca-Cola, BRF, Braskem, Ambev, reduzindo o risco de crédito do portfólio. 

E com relação a Multa dos contratos? 

As multas exigidas caso haja rompimento de contrato são robustas, com 45% do total prevendo o pagamento do saldo remanescente até o vencimento do contrato e 46% entre 4 a 18 alugueis. 

Logo, com multas elevadas, fazem com que os locatários cumpram o acordo firmado evitando que o fundo tenha grandes impactos financeiros, enquanto não realoca os espaços vagos no mercado. 

RISCOS DO FUNDO: 

E quais riscos devemos levar em consideração neste tipo de fundo imobiliário?  

 Os principais riscos, são: 

 O Risco de mercado, que está relacionado à oscilação no valor das cotas dos Fundos Imobiliários, fato esse que afeta o desempenho do mercado em geral, como instabilidade políticas, dentre outros. 

Já o Risco de vacância, apesar de contar com um portfólio de imóveis de bom padrão construtivo, bem localizado, uma carteira de locatários bem diversificada, boa exposição a contratos atípicos, o risco de vacância acaba assombrando o Fundo.

Afinal, pode haver rescisões de contratos, desocupação dos locatários o que impactaria a rentabilidade do BTLG11. 

E por fim, o Risco de inadimplência, pois mesmo tendo inquilinos empresas consolidadas em seus ramos de atuação, esse risco nunca pode ser desconsiderado, visto que uma eventual insolvência acarreta em atrasos ou calotes dos aluguéis.  

 Além disso, é necessário comparar com os pares do mesmo setor para ter uma análise dos RISCOS x RETORNOS: 

 COMPARATIVO ENTRE OS PARES 

Fonte: Status Invest 

FIIs COM BTLG11 NO PORTFÓLIO: 

Por fim, não poderíamos finalizar sem antes trazer os FIIs que possuem o BTLG11 em seu portfólio: 

Fonte: Status Invest

CONSIDERAÇÕES FINAIS: 

Desde que o BTG assumiu o Fundo no final de 2019, a equipe de gestão vem fazendo um bom trabalho de reciclagem no portfólio, reduzindo a concentração a poucos locatários, desafio antigo por sinal. 

Em síntese o Fundo conta com um portfólio de imóveis bem localizado, que atende às demandas exigidas pelo mercado de galpões logísticos. Uma carteira de inquilinos pulverizada, com exposição a setores resilientes e um mix de contratos atípicos e típicos. 

Além da, possibilidade do Fundo fazer desinvestimento com direito a ganho de capital em alguns imóveis. 

Em conclusão o BTLG11 possui pilares que o levam a ser um ativo com risco-retorno interessante, e que devem ser considerados na hora de colocar em sua carteira. 

Até a próxima! Acompanhe no INSTAGRAM

Leia mais sobre fundos imobiliários, conheça o VGHF11.