XPLG11: XP Log Fundo de Investimento Imobiliário – FII 

Caros investidores! Hoje, vamos falar um pouco sobre o XPLG11, fundo imobiliário de tijolo da XP Vista. 

No texto você irá encontrar informações sobre:   

• XP Log Fundo de Investimento Imobiliário – FII (XPLG11)  

• Portfólio do XPLG11 
• Contratos de Locação 
• Dividendos 
• FIIs com XPLG11 no Portfólio  
• Riscos do Fundo. 

• Considerações Finais.  

 Boa Leitura!  

Conheça o XP Log Fundo de Investimento Imobiliário – FII (XPLG11):  

O XP Log Fundo de Investimento Imobiliário (XPLG11) teve seu início em 18 de outubro de 2016.  

CNPJ do fundo: 26.502.794/0001-85 

Administrador: Vortx Distribuidora De Títulos e Valores Mobiliários Ltda. 

CNPJ do Administrador: 22.610.500/0001-88 

Gestora: XP Vista. 

Taxa de Administração: De 0,95%-0,75% a.a., em regra de cascata conforme previsto no regulamento. 

Taxa de Performance: 20% do que exceder o benchmark. 

Benchmark: IPCA + 6,0% a.a. 

Patrimônio Líquido: 3,314 Bilhões. 

Quantidade de cotas emitidas: 27.101.061 (vinte e sete milhões cento e uma mil e sessenta e uma) cotas. 

Número de Cotistas: 306.167 (trezentos e seis mil cento e sessenta e sete) cotistas.  

Valor patrimonial por cota: R$ 114,31 

Participação no IFIX: 2,3%, ocupando a 7° (sétima) posição.  

 Portanto, o fundo de tijolo XP Log Fundo de Investimento Imobiliário FII (XPLG11) tem como objetivo a obtenção de renda através da aquisição e exploração comercial de empreendimentos com maior peso na área logística e industrial. 

Portfólio:  

A distribuição do patrimônio do Fundo conta hoje com 91% em imóveis, 7% em cotas de outros fundos e 2% em aplicações financeiras. 

Além disso, os 7% em cotas correspondem a um valor de R$ 884,8 milhões, distribuídos em 4 fundos imobiliários.

Por outro lado, os 91% em imóveis para aluguel correspondem a um valor de R$ 2,1 bilhões, em um total de 15 imóveis.

Vale destacar que desses 15 imóveis, 2 estão em construção, sendo que o Especulativo Extrema possui a previsão de entrega para o 2° trimestre de 2023.

Ademais, em janeiro de 2023, o portfólio do XPLG contava com uma vacância financeira de 5,9% e somava um total de 954,7 mil m² de ABL distribuídos entre 17 condomínios.

É importante mencionar que os imóveis estão localizados em 6 estados, sendo que 47,1% está localizado no estado de São Paulo.

Fonte: XP Asset Management. 

Contratos de Locação: 

De acordo com o relatório gerencial de fevereiro de 2022, a tipologia dos contratos de locação do Fundo XPLG11 indica que 32% são contratos típicos e 62% são contratos atípicos.

Além disso, quanto ao setor de atuação dos locatários, a maior exposição de sua ABL está associada ao setor de comercio varejista (54%), material de construção (11%), logística (6%), comércio e distribuição de alimentos (4%).

Consequentemente, essa exposição diversificada a esses ramos é positiva, visto que são ramos diferentes da economia. Sendo que o segmento alimentício costuma ser mais resiliente.

Por outro lado, em relação aos locatários, é importante destacar que são em sua maioria players consolidados em seus ramos de atuação, como: Via Varejo, Leroy, Grupo Pão de Açúcar, Renner, Mobly e B2W, o que reduz o risco de crédito do portfólio.

Vale ressaltar que essas informações podem ser verificadas através do último relatório gerencial disponibilizado pela gestora em fevereiro de 2022.

Clique aqui para acessa-lo. 

Fonte: XP Asset Management.

Dividendos: 

Em fevereiro de 2023, o Fundo XPLG11 distribuiu R$ 0,74 por cota aos seus investidores, com base na data base de 31 de janeiro de 2023 e com o valor da cota de R$ 91,10 no fechamento do mercado secundário.

Além disso, a distribuição representa um (DY) dividend yield de 0,81% a.m.

Por outro lado, se considerarmos os últimos 12 meses, a distribuição corresponde a um (DY) dividend yield de 9,74% a.a.

FIIs com XPLG11 no Portfólio:  

Existem 28 fundos imobiliários que possuem o XPLG11 em seu portifólio. 

Tendo o HGLG11 a maior posição com 271.473 (duzentos e setenta e um mil quatrocentos e setenta e três) cotas. 

O KFOF11 possui a segunda maior posição com 200.810 (duzentos mil e oitocentos e dez) cotas. 

Fonte: Status Invest. 

RISCOS DO FUNDO:  

E quais riscos devemos levar em consideração neste tipo de fundo imobiliário?   

Os principais riscos são:  

O risco normal de mercado, que está diretamente relacionado à oscilação no valor das cotas dos Fundos Imobiliários, fato que afeta o mercado em geral, devido a política, guerras, inflação, aumento da taxa de juros etc. 

Risco de vacância, pois mesmo tendo a sua evolução da vacância física em queda nos últimos 12 meses, que hoje encontra-se em 6,8%, esse é um risco que não deixa de existir nesse tipo de Fundo e que faz com que muitos de seus investidores fiquem atentos com o tipo e prazo para o término do contrato dos locatários do Fundo.   

Riscos com a inflação, pois possuindo 75% da correção dos seus contratos indexado ao IPCA, pode ocorrer de o Fundo não conseguir repassar tal reajuste para os locatários, podendo causar assim alguma rescisão de contrato, o que irá aumentar a vacância, ou um não repasse total da inflação no valor do aluguel cobrado. 

E por fim, o Risco de inadimplência, pois mesmo tendo inquilinos empresas consolidadas em seus ramos de atuação, esse risco nunca pode ser desconsiderado. 

O ideal é se fazer uma comparação do Fundo XPLG11 com outros Fundos do mesmo seguimento para se ter uma melhor análise de risco x retorno.  

CONSIDERAÇÕES FINAIS:  

 Tendo início em 18 de outubro de 2016.  

O XP Log Fundo de Investimento Imobiliário FII (XPLG11) possui excelentes imóveis, com bons inquilinos e uma ótima localização. 

Podemos destacar que o Fundo possui mais de 4 anos de mercado e um patrimônio líquido de mais de 3 bilhões de reais. 

Com relação a sua liquidez o Fundo possui uma ótima base de cotistas, 306.167, e tal crescimento dessa base deve-se pela boa gestão.

Que mesmo diante de todas as dificuldades do mercado, continua conseguindo fazer um bom trabalho, trazendo retorno com o aumento dos dividendos pagos aos seus cotistas, mantendo um bom dividend yeld para um fundo de tijolo, 8,52% a.a. 

Por fim, é bom se falar que o XP Log Fundo de Investimento Imobiliário FII (XPLG11) é considerado um dos 2 maiores fundos de tijolos do setor logístico da bolsa, e que mesmo com imóveis em desenvolvimento, está conseguindo concluir as obras no prazo e alugar esses imóveis, trazendo o que é considerado um bom retorno. 

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